投資物件の価値を知ることは大切な事です。
価値と言っても いろいろな角度から考えられます。
将来性だったり 収益性だったり 資産性や換金性だったり 様々な面でその価値は異なります
例えば 将来性で言えば 周辺に再開発計画があり 現在と比較して利便性の向上が見込まれるとか
人気エリアで 家賃相場が高く また 築年数による下落率 空室率が低い場合
築年数が進んでも収益を挙げられる物件であれば資産性も高く そういう物件であれば売れやすく換金性も高いと言えるでしょう
耐用年数を過ぎたような物件は少ないでしょうが、築３０年や４０年を過ぎた物件でも賃貸に出されていて それなりの賃料を稼いでいる物件も多く存在致します。
不動産所有権の場合 大きく分けて 土地代と建物代になります。
土地代は 区分所有であれば 持分割合といって敷地の内 何千分のいくつとか 何万分のいくつとかいう感じで 自分の所有割合に応じて価値を算出出来ます。
この土地代部分 所有権や敷地権の価値をどう捉えるかによって 感じ方が大きく変わってきます。
例えば ５千万円の敷地にマンションを建設したとします。
総戸数１０戸の場合、１戸当たり土地部分は ５００万円 、総戸数２０戸の場合、１戸当たり土地部分は ２５０万円
それぞれの各室内の設備や仕様は同じあるが 総戸数２０戸のマンションはエレベーターを付ける為 １戸当たり５０万負担増になる反面 エントランススペースなどは 総戸数１０戸のマンションに比べ ２倍程度予算を費やし広く豪華に見える。
１戸当たりの建物代が 総戸数１０戸が ２，０００万円 総戸数２０戸が ２，０５０万円
１戸当たり土地建物代が 総戸数１０戸が ２，５００万円 総戸数２０戸が ２，３００万円
２００万円低い価格で家賃収入が同額以上であれば、総戸数２０戸の方が１０戸に比べ 利回りは良くなります。
エレベーターの維持管理費用、更新費用を含めて 費用が今後どう掛かるのか、そして賃貸需要の動向がどうなるのかを考えることは 当然必要になってきます。
更に建物の老朽化が進み 建替えや売却を検討する必要が出て来た場合のことまで考える必要があります。
建替えに関しては法改正でハードルはやや下がったと言えますが、まだまだ簡単ではありません。
所有者の高齢化により 建替え費用捻出が困難であったり この先何年生きられるか分からないのにそもそも建替えようと思わないといったケースが増えてきています。
何十年後の土地の価値がどうなるかは予想が難しい、賃貸需要があるかどうかも予想が難しい 不動産投資が比較的安定していると言われますが、何千万もする金額を投じる訳ですから 考えられるリスクは考えられるだけ挙げて その発生可能性も含めて慎重に考慮して行う必要があります。