サブリースとは転貸のことです。
通常、不動産賃貸借契約では転貸や又貸しは禁止事項として挙げられていることが多いです。但し、貸主に無断で行った場合であり貸主が認めた場合は認められるので、サブリース契約を交わす形で実際には行われています。
サブリースを行うメリットは、貸主側は空室リスクの回避です。不動産賃貸経営での空室リスクは、リスクの中でも最初に挙げられる重要な物ですので、それが回避されることは大きなメリットです。
サブリースを行う借主側のメリットは何でしょう。それは貸主に払う支払賃料（保証料）と転借人（入居者）から受領する賃料との差額が利ザヤとなることです。また、礼金や更新料も転貸人が受領することになります。
その代わりに 空室リスクを負うことになりますので、空室率を下げれば下げるほど利ザヤが稼げる形になります。
賃料の設定額と保証率が重要になってきます。
・賃料の設定額が物件周囲の相場と比較して乖離していないか。
・保証率が保証内容に見合う率になっているか。
相場が１０万円の物件に対し８万円の設定賃料をし保証率９０％だった場合、オーナーは７．２万円を保証される訳ですが、転貸者は９万円で募集を出せば相場より１割安いので入居者が付く事でしょう。
毎月１．８万円が転貸者の利ザヤとなります。さらに礼金・更新料も転貸者が受領します。
保証内容も現入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間の一定期間を免責とする契約であったり、修繕を転貸者の指定業者が行う契約などなどの空室リスクとは別のリスクが発生する恐れがあることにも注意が必要です。
サブリースにしても企業が業務として行う以上、慈善事業ではなく収益を求めたものになります。
サブリースを行う業者は多くありますが、サブリースを行う目的も業者によっても異なると思いますので、考えられることを少し挙げていきたいと思います。
取り扱い物件数・管理物件数を確保したい
・賃貸の仲介業務は成約して初めて報酬が得られます。確実に仲介可能な物件を持つことは報酬に繋がることになります。
売買契約を優位に進める手段として
・ローンを組んで投資物件を購入するオーナーの多くは賃料を原資としてローン返済を行います。空室リスクはローン返済に直結するリスクですので、そのリスクを緩和することによって、投資物件の売買をしやすくする効果があります。
前述の通り、サブリースは企業の営利行為ですので 中には暴利をむさぼる悪徳業者も存在するかもしれません。良心的な業者、これならサブリースを任せてもいいと思える業者を見極めるのは難しいことだと思います。
別記事でサブリースの内容で気を付けるべきポイントを書きたいと思いますので、良心的な業者を見極める一助にして頂ければ幸いです。