投資物件に入居者が決まり、入居する際に鍵の交換をすることがあります。通常は仲介業者が手配をして行う場合が多いようです。
鍵交換費用はガイドラインでは「賃貸人が負担するのが妥当」とあり、法的にどちらが費用負担をするかの明確な決まりがあるわけではありません。
鍵交換についてですが、マンション等を区分所有している場合と一棟所有している場合では少し勝手が異なります。
区分所有の場合、玄関ドアは共有部分となる場合が一般的ですが個々の管理規約によってどこまでが共有部分でどこからが専有部分かは違ってきます。
鍵部分が専有部分であれば区分所有者が交換出来るのでしょうが、鍵部分が共有部分であれば管理組合に依頼しての交換や鍵交換についての承認が必要になってくるでしょう。（実際に鍵交換をする場合は管理組合等に確認してから対応するのが良いでしょう）
一棟所有の場合、管理委託などで他に任せている場合などは別ですが、大家さんが鍵管理をしているのであれば大家さんの裁量で交換可能です。
仲介業者が入居者から鍵交換費用として１万円～２万円位を徴収し（仲介業者が中間マージンを得ている場合あり）、交換後の新鍵を大家さんが受け取る流れがほとんどでしょう。そして元々の鍵とシリンダーも大家さんに渡されることが多いです。
一棟所有の大家さんの中には入居者が変わる度に鍵交換が行われ、シリンダーと鍵が増えていくという方もいらっしゃることでしょう。
そもそも鍵交換の必要性について、どう捉えるかは人それぞれだと思います。
・鍵交換費用を入居者が負担するのであれば、必要なしと思う入居者もいれば、不安なので交換必要と思う入居者もいるでしょう。
・大家さんも鍵交換をしなかったことで、何か問題が起きたら面倒なので大家さん負担で鍵交換する人もいれば、入居者負担だが鍵交換必須とする大家さんもいるかもしれません。
空き巣に入られた場合で考えられるのは、①ピッキング ②鍵の閉め忘れ ③合鍵による侵入 ④鍵の破壊 等が考えられます。
合鍵での侵入は、合鍵を所有出来る人物が限られるので 侵入者の捕まるリスクはかなり高いでしょう。
物件所在地の治安の良し悪し、入居者の質、物件自体のセキュリティの程度 などを勘案して鍵交換を考えれば良いと思います。
キーシリンダー交換を必要としない「キーチェンジシステム」なる物もあり、鍵交換と鍵管理も一昔前とは変わってきていますので、いろいろある選択肢の中から所有物件に合った方法を選ばれるのが良いでしょう。