リバースモーゲージ

最近「リバースモーゲージ」という言葉をよく耳にします。
ＣＭなどでは、自宅を担保にして　住み続けたまま　という言葉が印象に残ります。
この「リバースモーゲージ」ってどんなものなのか書いていきたいと思います。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして、そこに住み続けたまま金融機関から融資を受け、死亡後に自宅を売却した代金を一括返済に充てるといった　主にシニア層向けの融資制度になります。

近年、高齢化や長寿化が進み「老後の住いの有効活用」の観点から　また　バブル崩壊後からの不動産価格の回復もあり　最近「リバースモーゲージ」が再注目されるようになりました。

「リバース」は逆という意味で「モーゲージローン」は抵当権付住宅ローンという意味です。

通常の住宅ローンは最初に借り入れをして毎月返済をしていきますが、リバースモーゲージは謂わば逆住宅ローンとでもいうようなもので　毎月若しくは必要な都度の借入をしていき　返済を最後（死後）に一括して行うというものになります。

※各社・商品により内容は異なりますが、最後に一括返済という部分が特徴になっています。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージについてのメリット・デメリットをいくつか挙げていきたいと思います。
リスクを知らないよりかは知っていれば何かの役に立つことがあるかもしれません。

メリット

自宅を売却することなく融資が受けられる

・生活拠点を変えずに済むメリットは大きいでしょう、年を取ってからの引越しで環境が変わることはひとによっては、かなりのストレスになってしまいます。

生活費以外にも使える

・金融機関にもよりますが、使途が自由型のものであれば　投機資金や事業資金以外の旅行費用やリフォーム費用に使用することが可能であったりします。

利用時の要件が緩やかで借りやすい

・一般的には５５歳や６０歳からと年齢的な制約はありますが、収入要件は住宅ローンよりは厳しくありません、例えば年金収入等で年１２０万円以上あれば融資可能であったりします。

死後に一括返済

・生存中は返済義務が発生しない
（金融機関により最後に元利一括返済、毎月利息のみ返済などの違いがあります）

※金融機関・商品により内容は異なりますので　すべてで上記メリットがあるわけではありません。

デメリット

対象住宅が限定される

・すべての自宅（持ち家）が対象ではなく、基本的には土地付き一戸建が対象となります。
地域によりマンションも対象となる場合もあります。
不動産担保ローンですので担保価値を重視して対象不動産が決定されることは仕方がありません。

推定相続人の同意が必要

・リバースモーゲージ利用にあっては、推定相続人全員の承諾を条件にしていることが一般的です。
これは、対象不動産が契約者死亡によって相続の対象になりますので、その際に相続人とのトラブルを避ける意味があります。相続人が対象不動産を相続出来なかったり、担保不動産の資産価値が借入額を下回った場合に相続人が借金を負う恐れがあるからです。

「長生き」「金利上昇」「担保価値の下落」リスク

リバースモーゲージは不動産担保ローンです。
・つまりは対象不動産の「担保価値が下落」すれば、最悪担保割れとなるリスクがあります。
・また、「金利上昇」した場合　返済額は増えてしまします。
・これは悲しい事ですが、「長生き」により生活費等も長生きした分掛かりますし、借入期間が長くなり利息も掛かります、積もり積もって担保価値が借入残高を下回る危険性が増すことに繋がってしまいます

まとめ

最後にリバースモーゲージについて簡単にまとめると
・自宅の不動産を担保にした、死後に一括返済するローンである
・融資条件も住宅ローンほど厳しくなく、老後資金を得る有効な手段の一つである
・すべての不動産が対象という訳では無い
・「長生き」「金利上昇」「担保価値の下落」といったリスクがある

何歳まで生きるとか、未来の金利の推移、未来の不動産価格の推移が分かれば資金計画の予想も簡単にできるでしょう。人生には不確定要素が多く存在しますので思い通りに行くことは稀でしょう。よって予想と状況変化への柔軟な対応は必要となって来ることでしょう。

※金融機関・商品により内容は異なりますので、実際に借り入れる際は、ご自分にあった金融機関・商品をお選び下さい。その際に本記事が少しでも比較・検討のお役に立てば幸いです。