巷に溢れる「不動産投資セミナー」、有料・無料のセミナーがいろいろとあります。
セミナーの内容は受けて見なければ分かりませんので、慎重な方には敷居が高いと感じる方もいらっしゃると思います。
不動産投資セミナーは主催者側から見れば、参加者は潜在的な顧客の発掘が目的としてあります。むやみな電話営業と比較すれば、セミナーに参加される方は不動産投資に少なからず興味のある方ですので効率的な営業が期待できます。
セミナー受講者側は、不動産投資に関わる情報を得られる・業者とのパイプを作るメリットを期待して参加される方が多いことでしょう。
主催者と参加者双方のメリットのバランスが取れたものなら問題はありません。
しかしながら、セミナーの内容によっては主催者側に都合の良い情報を伝えて自社の顧客へと誘導するものも多く存在します。
例えば、新築と中古どちらが良いか。
・新築を扱う主催者は、中古のデメリットを強調（償却期間や修繕費）
・中古を扱う主催者は、新築のデメリットを強調（高価格や立地）
空室リスク回避
・サブリースによる●●年家賃保証
頭金
・０円や少額から可能で気軽に始められる
月々少額の持ち出し
・他の所得との合算により節税効果が得られる場合がある
団体信用生命保険
・生命保険代わりになる
現在不動産投資でよく目にする物件の多くは 「ワンルームマンション投資」でしょう。
投資額が比較的少額で済む、都心部での需要の高さなど ファミリータイプと比べると不動産投資を始めるにはリスクが少ないと言えるからでしょう。
しかしながら、投資ですから100％安全ということはありません。
ワンルームマンションを投資用に購入しようとした場合、新築物件の場合は多くが投資用マンション販売会社からとなるでしょう。
「他人資本で自己の資産形成が出来る」このことは不動産投資の魅力です。
このことは、投資用マンション販売会社にも言える事です。
お客さんがローンを組んで物件を購入し、サブリース手数料を払ってくれることにより販売会社に利益が発生します。
この時の利益が双方にとってバランスが取れているものなら良いのですが、著しく販売会社に有利な場合も多く存在します。
販売会社の利益は、マンションを売った時に多く発生します。
購入者の利益は、ローン完済後から発生します。
→ 物件状況や社会情勢によりローン完済後でも利益が出ないリスクもあります。
サブリース手数料に関しては、一括借り上げによる「礼金」や「更新料」が受領出来なくなったり、基準賃料の設定条件や契約条件などにより購入者側に不利な場合もあります。
中古物件の場合、新築物件と比べて地理的に有利な場所に多くの物件が低価格で見つかるという利点と利回りの高さが強調される場合が多いです。
当然ですが中古物件ですので築年数から経過した分 設備の故障リスクや家賃の下落リスクや空室リスクなど 新築物件と比較してリスクは高くなります。
中古物件を扱う販売会社や仲介会社の利益発生時期は、中古物件が売れた時です。購入者側の損益は物件売却時かローン完済後などかなり先まで分かりません。
中古にせよ新築にせよ売る側は売れば儲けになりますので、買う側は注意して掛からなくてはなりません。
売る側の立場に立って物件を見てみることも大切です。自分が購入することによって販売会社にどれ位利益が発生するか、購入者側に著しく不利な条件になっていないか、別の視点から見て判断材料の一つとすることも 時には必要でしょう。
最終的にはセミナー内容を参考にしつつ 自己にとって有益となる投資案件か否かそれをもとに判断することが一番大切なことだと思います。