不動産投資は事業活動です。つまりは いくら投資していくら利益を出せるかという見方をするべきと言えるでしょう。
法人や個人事業主が事業内容を把握するのに財務三表を作成して判断していることから、不動産投資にも財務三表を作成して管理することが有効と考えます。
財務三表
損益計算書
・ある期間における損益を表したもので、儲かったか損をしたかを判断するものと言えます。
・確定申告との関係で言えば 期間は１月１日～12月31日となり、三表の中では確定申告書作成時に最も参考となる表です。
・家賃収入、経費や償却費などから該当期間の損益を計算します。
貸借対照表
・ある時点での資産と負債の数値を表す計算書になります。
・「資産」と「負債・総資本」で表され、マンション投資に当てはめると、借入金と自己資金をいくら使い 資産（マンション）を保有しているかということが分かります。
キャッシュフロー計算書
・ある期間のお金の流れを表すものです。
・実際のお金の過不足を示すので、財務三表の中で最も注視頂きたい表です。お金が不足しローンが払えなければ、投資を継続出来なくなる恐れもあります。
・マンション投資の場合、家賃収入から経費（固定資産税・管理費等）や借入金返済額を差引いて 手許に残った金額（マイナスの場合は 持ち出した金額）が分かる物です。
不動産投資での財務三表利用方法
不動産投資で財務三表を参考にすることは有益なことだと言えます。
しかしながら、その数値がすべてという訳ではないので注意が必要です。
例えば、損益計算書でマイナスが出た場合でも一部の人では損益通算により確定申告にて税金が戻る場合もあります。
更に損益計算書でマイナスであっても キャッシュフロー上でプラスとなっている場合もあり、特定の計算書のみ・一期間のみで投資の成否を判断するのは危険です。
貸借対照表については、不動産投資用に作成する場合は少しアレンジを加えると分かり易くなるでしょう。
不動産投資で知りたいのは、「自己資本」をいくらい入れているのか、そして「残債」がいくら残っているのか、そして「資産」として不動産の価値がいくらあるのかという３項目でしょう。
不動産価値は帳簿上の価額と実勢価格がありますので、両方の価額で把握することが望ましいです。長期保有目的の場合は実勢価格の上下に過度に反応する必要は少ないですが、売却などの出口戦略を考えながら投資をすることは必要ですので参考値として把握することをお薦めします。
「利益剰余金」や「評価・換算差額」などの項目を使用して、物件の資産価値や投資額・負債額を自分なりに理解すれば、安心にもつながると思います。
まとめ
・不動産投資をする際に財務三表はとても役に立つものです。
・三表それぞれが表す数値は異なりますので、偏りなく総合的な判断することが必要です。
・数値の推移をみてみたり、期間を通常の１年ではなく投資開始から全期間で作成してみたり、将来どうなるかのシュミュレーションをしてみたり 財務三表を上手に利用すると不動産投資がより一層身近に感じることが出来るでしょう。