不動産投資の中に中古マンション投資というものがあります。
初心者には難しいという業者もおりますが、実際にはどうなのでしょうか。
中古マンション投資のメリット・デメリット
メリット
・流通量が多い
・金額が安いものがある
・駅から近いなど立地が良い物件もある
・利回りが高いことが多い
デメリット
・設備が古かったり、故障するリスクが高い
・融資額や利率が新築物件の条件と比較して不利な場合がある
・空室率の上昇や家賃の下落リスクが高い
・他の区分所有者の利用状況に対するリスク（現在・将来）
中古マンションの実態
中古マンションといってもピンからキリで、新築マンション以外は中古マンションですから ほぼ新築のものから築５０年超のものまであるのが実態です。
新築の投資マンションを販売する業者は中古のデメリットを強調したりします。確かに新築であれば瑕疵担保責任など何かあった時には中古より安心であることは確かです。
ここでちょっと考えて見て下さい、自宅として中古マンションを購入される方もかなり多くいらっしゃいます。中古がすべてリスキーで購入すべきでない物件であれば、中古を購入する人はいなくなってしまいます。
自宅と投資用では一概に同じように扱えませんが、言いたいことは 中古＝ダメ ということでは無いと言うことです。
要するに、中古物件の良し悪しは物件ごとに異なるということです。
中古マンション購入時に気を付ける事
投資物件として購入する場合に気になることは、利回りでしょう。
提示されている利回りは中古の場合 高い事が多いですが、修繕費や空室率などにより当初利回りより低くなることが多いです。
修繕費と言っても、水回りの配管・ユニットバス・給湯器・エアコン・トイレ・キッチンなど修繕費が高額になるものから、壁紙の交換などの安価で済むものまで多岐にわたります。
また マンション全体の管理状況や他の部屋の使われ方（暴力団事務所や風俗店がないか）も物件価値に影響を与えますので 将来の可能性も含めて規約などで不適切利用が排除されているかどうかも確認した方が良いでしょう。
また、サラリーマン大家さんの場合 投資マンションの諸々の管理に時間を割く事が出来ない場合も多いと思います。新築投資マンション販売業者では物件の賃貸募集から退去立会、設備故障等修繕料などをすべてに対応してくれる業者もありますが、中古マンション投資の場合それらの業務をオーナー自ら 業者の手配をする必要があるため、購入後の運営をどのようにするかも考える必要があります。
・物件の状態を把握して、修繕費用の発生時期や金額を想定する
・物件周辺の賃貸募集状況を把握する
・想定賃料や修繕予測などに修正を加えシュミュレーションしてみる
・場合によっては「既存住宅瑕疵保険」を利用する
・マンション全体の状況（管理状況や他の部屋の利用状況）を把握する
まとめ
中古物件はそれぞれ内容が違うので、よく吟味する必要があります。修繕費が掛かる場合でも それを含めて収益があがるのであれば投資物件として対象になります。（手間をかけずに同様の収益があがるのであれば、それに越したことはないのですが）
リスクはリスクとして認識して投資判断をすれば良いと思います。壊れそうな設備があれば、設備交換後の引き渡しや値引きなどを交渉するのも一つの手です。
新築マンションも１５年経てば、築１５年の中古マンションになります。築１５年のマンションがボロボロで住める状態に無いということは まずありません。
要するに その中古マンションが価格相応の価値を有しているかどうかが問題であり、中古物件のすべてが不動産投資に向かないわけではないということです。