新年あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
早速ですが、お正月になると家探しや不動産投資のCMをよく目にするようになります。
新たな年を迎え、何か始めようとか 引越しでもして心機一転と考える人が多くいるのでしょうか。
新大学生や新社会人となる人達も早め早めに動き出す季節です、特に今年は夏のスポーツイベントの為に賃貸物件をホテル代わりに使用するよう押さえられていることも考えられ、いつもと需給バランスが異なる可能性も多いにあり得ます。
ところで、ワンルームマンション投資ってどうなの？が話のテーマでしたので、話をそちらに戻します。
ワンルームマンション投資もそうですが、現在の不動産投資はバブル期のキャピタルゲイン目的の投資とは異なり、インカムゲインや節税目的の投資へシフトしております。
キャピタルゲインを目的とした投資の場合、購入金額より高い金額で売却して、その差額で利益をあげることになります。この投資方法は不動産価格が上昇し続けることが前提となります。そして上昇局面から下降局面に転換した時には、利益では無く損失が生じる投資となります。
インカムゲインを目的とした投資では、不動産価格の変動よりも賃料収入額の変動が重要となって来ます。
つまり、不動産価格が購入時より半額になっても倍額になったとしても、賃料自体に変動が無ければ、投資状況は当初の予定通りとなります。ただし、不動産価格が倍額になったことによりキャピタルゲインを得ようと売却することを一考する選択肢が増えるという点は否定致しません。
インカムゲインを目的とした投資の場合、その投資期間は長期になります。長期にわたって保有して最終的に利益をあげることになります。
そこで、利益を左右する要因にはどのようなものがあるのかを考えることが重要になってきます。
上記項目について簡単にご説明していきます
物件購入額とは、言うなれば高いか安いかという事です。
想定家賃額から計算して、利益を出せる物件価格か否かが大切です
物件購入時の支払い方法
これは、即金かローンを組んで購入したか、そしてローンの場合には金利が固定化か変動か そしてその利率が問題となります
収入額（家賃）の変動とは、毎月の家賃額の変動もそうですが、空室により収入が無くなるリスクによる変動も含みます
支払額（経費等）の変動とは、予定外の修繕費や利息額の変動、賃貸募集における広告費の要不要など
ワンルームマンション投資は、よく株式やFXなどと比較して 現物資産として不動産があるので安全だと言われます。確かに株式やFXは相場の変動により大損したりすることもあり得ます。購入した株式の会社が倒産でもしてしまえば、株式は紙切れと化してしまう、レバレッジを効かせてFX投資をしていれば損失にもレバレッジが働き、一気に投資額元金全額を失い 下手をすれば元金以上の損失を出してしまう場合もあります。
結局 注意点は、ざっくりと言えば 購入額と収入額の関係がメインで、購入額を回収するのに（家賃）収入額でどの位の期間を要するか？そしてその期間を持ち堪えられるかどうかである。
上記のざっくりな注意点に変動要素を予測して考える必要が出てきます。
ローンを組んで購入すれば、固定でも変動でも利息分が即金購入よりも余計にかかります、変動金利であれば金利変動という不確定要素の影響を受けることになります。
いくら立地の良い物件で空室リスクは低いと言われても、リスクはゼロではありませんし、修繕費や募集時広告費などの経費がどの程度かかるかも不確定要素となってしまいます。
業者によっては、家賃保証をしてくれるところもありますが、保証額や保証内容を精査してみなくては、収入額を確定出来るかどうか疑問です。
投資と名の付くものは、必ずリスクを伴います。不動産投資は現物資産だから失敗しても不動産が残るという方もいらっしゃいます。しかしよく考えて見て下さい、最終的に不動産を手放すしかなく その際に経費も含めた総投資額から売却額を引いて損失が出ていれば、何も残らず損失を出しただけと言えます。
投資が成功したか否かは、金銭的な観点で見た場合 売却して利益が確定した場合と総投資額を回収しコンスタントに利益があがる域に達した場合だと言えます。
不動産価格の上昇局面においても、当初の物件購入価格に仲介手数料や固定資産税や登記費用などの各種費用及び通算家賃損益を加味しても利益を出せる物件は多くは無いと考えております。
インカムゲインを投資目的とするならば、前述の不確定要素を極力排除するなり、減らす努力は必要です。そして、予測は厳しめにし 予想外の状況に破綻しないような余力を残しておくことをお薦めします。
金利が上昇してローン返済が出来ない、3ヶ月程度の空室でローン返済が出来ない、賃借人退去後に修繕費を掛けられず 次の入居者が決まらない等々、余裕の無い資金計画こそが一番のリスクだと思います。
何か予想外の出来事に遭遇した時に 回避出来る方法・資金を予め用意していることが、ワンルームマンション投資成功の近道と言えるでしょう。