テナント賃貸業
東京の不動産の将来について 少し考えてみたいと思います。
テナント賃貸業、例えば店舗や事務所の賃貸に関する将来展望は、
・インバウンドの影響
・人口動向の影響
・景気動向の影響
など色々な要素が絡み合って簡単には予想出来ません
事務所にせよ店舗にせよ、賃料の原資は売上です。業績に見合わぬ賃料を負担し続ける体力が無ければ、賃料の安い場所に引越する必要が出てきます。
一部の企業は、自社ビルなどを保有していて賃料が発生しない場合もありますが、業績悪化により自社ビルの売却やリースバックとなるケースも考えられます。
日本経済が先細りするばかりであるならば、倒産・廃業件数も増え 事務所は賃料の安い地域への移動が進み、最終的には東京駅周辺でも空室が増える状況も出てくるでしょう。そして流出・空室を避けるために賃料の低下が起こります。
今までは、丸ノ内などのオフィス街の代表的な地域においては、大きな流出や空室の流れが続くような事態が起きるようなことが無かったのは、景気が後退しても回復するというサイクルがあったためです。もし経済が後退し続けるような事態がやってきたら 賃料が下がり続けることも考えられます。
次に人口動向の影響を考えてみたいと思います。東京２３区の人口のピークは2030年とも言われております。つまりは、労働者人口も減少していくことを意味しています。労働者が減れば、オフィス面積も少なくて済むようになります。
需要の減少は、賃料に強く影響を与えることは言うまでもありません。
以前では、丸ノ内や大手町界隈でホテルと言えば、東京駅のステーションホテルかパレスホテル位しか思いつきませんでしたが、最近は多くのホテルがあるようです。
このように、昔のオフィス街のイメージだけでは無く 丸ビル・新丸ビル内にも飲食店をはじめ多くの店舗が入居していて土日でも賑わいをみせるような光景が見受けられます。
これらの事の要因として考えられることの一つとして、訪日外国人観光客の増加が挙げられます。東京駅は文字通りに東京の中心地であり、皇居も近い、はとバス乗り場もあるし、新幹線の発着駅でもある。人の流れが変われば、街の様子も変化します。このままインバウンドの需要が増加し続けた場合、日本の経済構造も大きく変化するかもしれません。
製造業が日本の屋台骨と言われていた時代は過ぎ、観光大国日本への道を辿るかもしれません。銀座の地価はバブル期を越えて史上最高値を更新しております、このことも訪日外国人観光客の多くが銀座を訪れて買い物をすることの影響が大きいのでしょう。
貧富の差は拡大し、いずれはチェーン店でも店の場所で金額が異なることがでてくるかもしれません。賃料の高い店と安い店で同じ値段で商品を提供出来なくなる状況が起きるかもしれません。実際にはお客さんが多ければ価格にさほど影響しない場合がほとんどですが。
前述で労働者人口の減少について触れましたが、最近は人手不足を理由に閉店する飲食店を多く見かけます。乱立したコンビニエンスストアでも、人手不足による時短営業や店舗の統廃合を耳にするようになりました。
日本を取り巻く環境、社会構造が変化していく中で「テナント賃貸業」が継続可能かどうか、地域特性と物件特性に左右されることも大きいが 変化に対応することが出来るように事前に考えておくことは無駄ではないと思います。
事務所・店舗・住居どのような用途に使えるか、値段が付くうちに売却するのが良いのかもしれない。
未来の状況を正確に予測できる人はいないだろう、しかしながら未来を予想して事前に考えておくことは、時代の潮流が動き出してから色々と考え出すことに比べて、初動の速度が違います。パターンをシュミュレーションして、自分自身で理解しておくことは、変化が生じた際の強い武器となることでしょう。