免責期間？
免責期間という言葉は、保険商品などで耳にしたことがある方は多いと思います。保険会社が保険金や給付金の支払い義務を免れることの出来る期間として理解されることが多いです。
保険の契約後、保険金等支払該当事由が発生した場合でも免責期間の場合には保険金等が支払われない期間が存在するということです。例えば、がん保険に入っても免責期間が3ヶ月あった場合、1か月後にがんが発覚しても保険の免責期間のため、保険金が支払われないことになります。
サブリース
サブリースとは、いわゆる一括借り上げと呼ばれる取引です。簡単に説明すると、一般的に貸主が所有物件を賃貸に出す場合には仲介業者に依頼し借主を探して賃貸借契約を締結します。サブリースの場合は、サブリース会社が借主となり貸主に賃料を支払います。契約期間はサブリース会社が借主となり、実際に入居する借主を探して貸す形になるので、いわゆる「又貸し」です。
サブリース会社は、実際の入居者がいなくても貸主に賃料を支払います。その代わり賃料は「想定賃料」の70％～90％と減額して支払わいますので、実際の入居者からの賃料との差額がサブリース会社の利益となります。
入居者がいなければ、サブリース会社は貸主には支払うものの賃料収入がありませんので、丸損となってしまいます。
本来のサブリースは、サブリースによる賃料減額分で空室リスクを回避するという保険的な意味合いの強いスキームなのです。
サブリースの免責期間
ここで問題となるのは、サブリースの免責期間です。
免責期間については、冒頭に記述した通り「支払いを免れる期間」ということで、サブリースの場合では「貸主に家賃が支払われない期間」ということです。
サブリースの免責期間には「契約時〇ヶ月」とか「退去後○ヶ月」というものがあります。
例えば、契約時2カ月間免責となるとサブリース契約時に入居者が居たとしてもその2カ月分はサブリース会社が受領して、貸主には支払われません。
同省に、退去時2カ月間免責の場合には 退去後すぐに入居者が見つかったとしても2か月間分の賃料は貸主に支払われません。
免責期間で注意すること
サブリースの免責期間で注意すべきことを、契約時の免責期間と退去時の免責期間それぞれについて説明していきたいと思います。
契約時の免責期間
サブリース契約時に空室であるならば、内装の手入れや入居者募集に時間を要するので免責期間を設けることも理解出来るのですが、入居者が居る状態であっても相当期間の免責期間を求められるならば、その理由を聞いておくべきと言えます。「一律で決まっているので」のような回答であるならば、答えになっていないに等しいと私は考えます。
不動産物件は、物件によって一つ一つ異なる物です。同じ建物の同じ間取りでも、階数によっても角部屋や方角によっても異なることは もはや常識です。新築マンションの購入を考えた事がある方なら、部屋によって価格が異なることを目にしたことがあると思います。
本来であれば、サブリースする物件も扱いが個別に異なるはずです。実際にサブリース賃料も人気エリアで空室率も低ければ90％の家賃保証額、空室率の高いエリアであれば70％の家賃保証額などと差を付けています。サブリース契約時の物件状況関係なしに契約時の免責期間を設けられているのは「おかしい」と言ってよいと思います。
退去時の免責期間
契約時の免責期間についてでも言いましたが、不動産物件はそれぞれで異なる1点物です。退去後の免責期間も異なっていいはずです、2ヶ月～となっている場合、最低でも退去後2か月間は家賃収入が無く物件によってはそれ以上家賃収入が無くなることになります。たとえ免責期間中に入居者が決まったとしても、それはサブリース会社の営業努力ということで済まされてしまいます。
入居者の多くが学生であれば、卒業とともに退去する確率が高いと言えます。新入生との入れ替わりで退去後すぐに入居者が決まる物件でも免責期間は家賃が入って来ません。
結論 注意すべきこと
サブリースは 賃貸経営で最も危険な「空室リスク」を回避する目的で有効な手段として本来存在するスキームであること。
免責期間は、サブリース会社のリスクを軽減するもの。
免責期間が妥当な数字であるか否かを判断し納得できるか。
サブリース会社も利益が無いならやりません。利益が出る構造が、貸主が本来受領すべき利益を必要以上に奪うことで成立しているならば「空室リスク」と同様 否、それ以上のリスクとなってしまいます。
「100％家賃保証」その言葉に注意書きはありませんか？
「100％」とは、現在の賃料の価額を表したものではありません
空室でも サブリース契約賃料が支払いされることを表したものです。
ただし、「退去時免責期間」がある場合は新入居者の有無に拘らず、免責期間には賃料が支払われません。
サブリース契約賃料、免責期間など契約内容を吟味し、所有物件の賃貸需要や状況を見て、長期的な展望からリスク回避と収益のバランスが適切なものかを考えることが必要だと言えます。