湾岸地区に地下鉄を そんなことがHARUMI FLAGの売り出しに合わせたように報道されてその可能性について色々と言われております。
実際にHARUMI FLAGが完成すると最寄り駅である都営大江戸線勝どき駅はさらに混雑することになることは必至です。
新交通システムとしてBRTが運行予定ですが、その輸送能力もまだ未知数です。銀座や東京駅にBRTを運行した場合、どの程度の交通渋滞が発生するのかどうか、新橋駅再開発によりどの程度バス便やBRTの利便性が向上するかどうか。
地下鉄建設には、資金も時間も掛かります。たとえ、建設が決定されたとしても完成までには10年以上かかることも多々あります。
湾岸地下鉄は、要望段階にあり検討・調査費用が計上されているに過ぎません。地域の人口増加は明らかですが、10年後・20年後さらに長期間に渡っての採算性や必要性が認められれば、建設決定となるかもしれません。
新国際展示場と銀座地区を結ぶ、これが湾岸地下鉄の目的の一つです。そして、その間には築地市場跡地・勝どき・晴海・豊洲市場があり一定数の利用客が見込まれることも事実です。
東京都心部の人口がピークを迎え、減少に転じた後でも湾岸地域の人口が減少しないならば良いのですが、そうなるか否かは分かりません。
湾岸地下鉄構想が実現することによって、人口減少が食い止められるという考え方も出来ます。しかしながら、人口が減少していけば都心部や周辺地域の住宅状況も変化し、交通の便も良く都心に近い住居の供給量も増えることになるでしょう。
人口減少により都心部や周辺地域での住宅供給量が増加することは予想できますが、海外からの渡航者数の動向により その予想も影響を受けます。
インバウンド需要の高まりにより、都心部ではホテルが建設ラッシュを迎えております。ホテルの収益は、住宅として賃貸したり売買するよりも良い事が考えられます。その為、ホテル用地として立地の良い都心部の土地は高値で取引されています。つまりマンション用地として取得する場合、ホテル用地に対抗する値段で取得する必要があるので高騰を招いております。
銀座の地価はバブル期を超えています、インバウンド需要の影響を受けていることは間違いないでしょう。 インバウンド需要が今より高まるならば、都心部マンションの供給量は減り、価格は高騰することになります。訪日外国人観光客数とホテル等収容人数のバランスが取れたのち、観光客数が減少に転じた際に不動産価格は確実に動くことになるでしょう。
湾岸地下鉄構想は実現したとしても早くて2030年代となるでしょう。それまでの交通手段は現実問題として考える必要がありますし、10年後20年後の東京がどうなっているのか、不動産状況がどうなっているのかは日本のみならず世界情勢など色々と影響しあって変化していくことでしょう。
とあるコマーシャルで「時代が変わっても、価値が変わらないものって、な～んだ？」の問いに 「駅近の土地だから！」というものがあります。
駅近の土地は魅力的ですが、湾岸地下鉄構想への過度の期待は禁物とだけ言っておきます。