不動産投資や不動産購入を自己資金のみで行う場合は、金利を気にしない場合もありますが、借入により不動産投資や不動産購入をする場合には借入利息は大きく影響します。
例えば、5,000万円 借入期間35年 元利均等 ボーナス払い無しで
金利 毎月返済額 年間返済額 総返済額
1％ 141,142円 1,693,704円 59,316,800円
2％ 165,631円 1,987,572円 69,638,941円
3％ 192,425円 2,309,100円 80,929,160円
4％ 221,387円 2,656,644円 93,130,383円
5％ 252,343円 3,028,116円 106,169,204円
上記の通り、金利が1％上昇すると総支払額で一千万円以上多くなるということになります。固定金利を選択していれば借入期間で金利は固定ですが、もともと金利が高く設定されています。変動金利を選択していれば、金利上昇の影響をもろに受けることになります。
物価上昇や賃金の上昇の影響も考慮しなければなりませんが、予想が難しいのでその点は考慮しないものとして考えていきます。
金利が上昇した場合、低金利時代では購入可能であった価格の物件が毎月の返済額の上昇を見ても分かる通り厳しくなってしまいます。
現在の新築マンション価格の上昇は、土地価格の上昇と建築費の高騰が影響しています。金利上昇で購入者数は減少し、物件価格の下落へと繋がるでしょう。
返済可能額以上の物件は当然売れ無くなってしまいます。
物件価格の下落は地域によって異なりますが、実力以上に価格上昇していた物件に関しては下落速度が速い事が想像できます。
ここで別角度から見てみますと、購入か賃貸かという問題です。超低金利時代の現在では、賃貸で毎月家賃を支払うより購入して毎月ローンを返済する方が安く済むと言われています。しかし金利が上昇した場合、毎月家賃を支払う方が安く済む若しくはリスク回避と考える人の割合が増える事でしょう。
新築マンション価格の上昇に比べて賃貸マンションの家賃上昇率が低い事は、投資物件において利回りの減少を招いていました。しかしながら、金利上昇で購入のメリットが減少すれば賃貸需要が上昇し空室率の減少につながります。
建設費の上昇も新築物件数の減少とともに解消され、現在の高止まりも解消されることも期待できます。地価にせよ建築費にせよ減少の速度は緩やかかもしれませんが進むことでしょう。
金利上昇後に新規借入をして投資をする場合は金利上昇により賃貸需要の増加のメリットは打ち消されてしまいます。現在保有する投資物件の借入状況や返済条件等が有利なものであるならば、金利上昇も追い風になるかもしれません。
やがて来るであろう金利上昇のリスクを見据えて、不動産投資及び不動産購入をすることはとても重要です。現在、新築マンション価格は10㎡あたり1,000万円を超える物件が東京都心部だけでなくその周縁部にも広がっています。その地域が今後上昇し続ける保証はどこにもありません。
下降局面に入った時にどのように対応するかは考えておく必要があるでしょう。