賃貸経営をしていると、入居者からの設備不具合の連絡が入ることがあります。新築物件であれば 初期不良でもない限り不具合が発生することは稀ですが、築10年以上経過してくると不具合連絡がちらほら出始めてきます。
エアコンについて、私が関わる物件についての経験をもとに書かせて頂きます。新築時のエアコンはダイキンの物でした、築後14年程してから不具合連絡が入るようになりました。
建物は4階建て11部屋の物件です。最初の不具合は4階中央の部屋のエアコンでした。最上階のため庇の無いバルコニー、尚且つ中央に位置する部屋だったため避難路確保の関係でバルコニー面と並行に室外機が設置されておりました。結果、直射日光が室外機に当たる時間が他の部屋に比べて長かったことで寿命が短かったのだと思います。
次に故障した部屋は3階の中央部屋、その次は4階左の部屋とやはり室外機に当たる陽射しの強さが関係しているようです。最近は夏の猛暑が厳しく、エアコンへの負荷も更に厳しくなっているのは間違いない事でしょう。
その後の不具合連絡は、冷暖房の機能としては問題ない内容でした。例えば室外機の音がうるさいというものや風向きルーバーが経年劣化で割れてポロポロと落ちてくるというものでした。
自分自身の自宅であれば、室外機がうるさいのは我慢したり、清掃や潤滑油を差すなどして改善を試みます、風向きルーバーの劣化なら補修パーツを探したり、無ければ代用品を作成したことでしょう。
しかし賃貸物件の場合は、さすがに入居者さんに我慢しろ、掃除して潤滑油差して直るかやってみてとは言えません。ケチケチ大家の烙印を押されてしまいます。修理を業者に依頼するという手もありましたが、エアコンが製造後15年も経過している物であった為、新品への交換を速やかに決断しました。
昔はエアコンも高額で賃貸物件でも「エアコン付き」が売り文句だった時代もありましたが、現在ではエアコン付き物件がほどんどです。6畳タイプの壁掛け冷暖房エアコンであれば、設置工事費込みで6万円位から購入可能となっています。
賃貸物件のエアコン交換に関しては、製造年式や修理対応可能かどうか 現エアコンのランクや賃料を総合的に考えて対応をしていけばよいと思います。高機能で高額な機種が設置されていて製造後あまり経過していない場合、多少の修理代で対応可能であれば、そうするのが得策かもしれません。
私の関わる物件では、6畳の1Kで築15年以上経過しておりエアコン自体もスタンダードタイプなので、修理してもその後何年使えるか分からない不安もあり新品交換と致しましたことは先に書いた通りです。
交換したエアコンはスタンダートタイプより多少とも機能がプラスされた物を選びました。機能をプラスしても3万円程度高くなるだけでした、10年間使用出来ると考えれば年間3千円、月250円の増です。またスタンダートタイプよりも特典が充実しているのも魅力です。例えば、無料延長保証により6年間保証・配管カバー2ｍ無料・取り外し工賃無料など機能アップによる価格差以上の価値があると思いました。
機能アップは「空気清浄機能」「フィルター自動お掃除機能」などです。空気洗浄機能は室内のカビ発生や臭いの付着を抑制することも期待出来るので、物件価値の維持にも貢献してくれそうです。自動お掃除機能は自分自身でも一番欲しい機能なので、きっと入居者さんにも喜んでいただけると考えました。
単身者用の1Kのお部屋ですので、エアコンは基本冷暖房除湿機能があればこと足ります。プラス機能により入居者の満足度も上がることでしょう、しかしそれ以上に大切なことは不具合連絡に対する対応です。連絡が入ったら、出来る限り迅速に対応すること、入居者の満足はこれに勝るものはありません。
どうせ対応しなければならないのであればすぐに対応する、それだけで人の印象は大きく左右されます。この大家さんは、何かあればすぐに対応してくれると思われることは非常に重要です。退去率が低い事は賃貸経営の安定化につながります。
エアコン交換一つとっても、賃貸経営に影響を与えうると考えることは重要です。物件の価値は立地や築年数や賃料などの物理的金銭的により判断されることも多いです。しかしながら、ちゃんと清掃がされているなどの管理状況も重要な判断要素となります。もう一つ見えにくい判断材料として、どんな入居者が住んでいるのかということです、それは退去率に繋がる大きな要素です。問題行動を取る入居者がいる物件は退去率が上がります、ころころと入居者が変わる問題物件と認識されれば仲介業者からもいずれ敬遠されるようになります。
気持ち良い対応を大家さんから受けた入居者さんは、大家さんが困るようなことをしようとは思わないでしょう。性善説かもしれませんが、比較的当たっていると思っています。何かあった際には迅速且つ誠実に対応する、それを心掛けて賃貸経営をしていれば少なからず大家さん自身に戻ってくると、私は信じております。