毎年多くの媒体から発表される「住みたい街ランキング」、国民性からなのかテレビ番組でもやたらと順位付けをした内容の物を目にします。
多くの人が「良い」や「いいね」と判断した事柄には、一定の信頼を置けることは事実として有りますが、数字の出し方によって結果に影響があることも事実です。
アンケートの対象者やアンケートの取り方により結果は異なってきます。例えば、アンケート対象者の在住都道府県の比率が 国勢調査の都道府県人口分布に合うように抽出され、住みたい街を「都道府県」「沿線」「駅」の順番でアンケートを取ったと致します。
東京都に住んでいる人は「東京都」神奈川県に住んでいる人は「神奈川県」を選ぶ確率が高いように推察すると、それぞれの対象となる駅数で考えた場合に圧倒的に東京都の方が駅数が多いので 分散する可能性が高くなります。
そして、都道府県を選択したのちに駅名を選ぶ場合に選択肢が狭められることに注目します。東京都って言ったらこの駅だと思い浮かぶ駅は多くあると思いますが、神奈川県って言ったらこの駅だと思い浮かぶ駅は、多くの人が「横浜駅」と答えることでしょう。
さらに東京都の場合、駅と駅の間隔が短く 多くの路線も走っていますので複数の駅を利用できる場合が多く見受けられます。
例えば、東京駅周辺には「大手町」「有楽町」「日本橋」「京橋」「銀座一丁目」「宝町」など多数の駅が存在します。駅が密集している為に得票数が分散する可能性があります。
住みたい街ランキングは、アイスクリーム屋さんの人気ランキングのように単純に販売数の多い少ないで決まるようなものではありません。ランキングで上位に入れば知名度も上がりブランド力も上がることでしょう。しかしながら、売れ筋ランキングとは異なったスタンスで結果を見る必要があると思います。
「住みたい街ランキング〇○位の街」という宣伝文句は分かり易いものです。賃貸物件ではランキングに入っている街は人気の街だと説明できますのでアピールポイントになります。当然、売買物件や投資用物件でも強いアピールポイントになります。そのアピールポイントを額面通りに受け取る人もいれば、冷静に受け取る人もいるでしょう。
ランキング1位の街で徒歩10分の物件とランキング5位の街の徒歩3分の物件のどちらを選ぶかと尋ねられたら、どちらを選ぶか難しいところでしょう。
住みたい街ランキングは一つの目安にはなると思いますが、やはり不動産の物件を選ぶには多くの要素がありますので総合的に判断することが必要になって来ます。恵比寿駅から徒歩25分、吉祥寺駅からバスで15分の物件でも、「恵比寿に住んでます」「吉祥寺に住んでいます」という言えることが良いという人もいます。
賃貸で借りる方は、心変わりに合わせて引越しをすればいいのですが、購入する方 特に投資物件を購入する方は現在の状況だけでは無く、将来的な展望も考える必要があります。一般的に拡大がピークを迎えると収れんが始まります、不動産投資において拡大基調の時期では駅から遠い物件にも価値を見出せますが、収れん基調の時期では潮が引くかの如く、駅から遠い物件の価値が下落する傾向にあります。
将来的なリスクも考えて投資物件を選ぶ必要があります。将来的なリスクがどの程度織り込まれた価格となっているかを判断すべきです。賃借需要があれば、駅徒歩5分と徒歩10分の物件を比べた際の差は5分の差だとも言えます。賃借需要が変化し徒歩10分圏の需要が著しく低下した場合、徒歩5分の差は以前と全く異なってきます。賃料を下げなければ 借り手が付かない物件も多くなり、その中で競争が始まることも想起されます。需要がある時と無い時の価格の差は需要がある時には見えにくいものです。
住みたい街ランキング上位の街で不動産投資を考えている方は、ランキング順位に惑わされずに物件自体の価値を将来的なリスクも考慮して投資して頂ければと思います。